Certificados verdes en propiedades de lujo: el nuevo estándar del mercado

Imagina una escena de la semana pasada en un edificio de oficinas de Varsovia. Un posible inquilino, una corporación internacional, rechaza firmar el contrato por 3 000 metros cuadrados de espacio. ¿La razón? Falta del certificado WELL Gold. “Nuestros estándares ESG lo exigen”, escucha el desarrollador. Así es como la ecología dejó de ser una opción y se convirtió en una condición para entrar al juego.

No es un caso aislado. En el mundo, LEED certifica diariamente 2 600 000 pies cuadrados de superficie. Cada día. Imagina la magnitud de este cambio: los edificios surgen ya con pases listos al mundo donde los certificados verdes lo determinan todo.

El 90% de los nuevos edificios de oficinas premium en Varsovia contará con un certificado de desarrollo sostenible en 2025.

Certificados verdes en propiedades de lujo: ecología sin concesiones

Polonia alcanzó las tendencias más rápido de lo que nadie esperaba. Hace apenas cinco años, las soluciones ecológicas eran un complemento; hoy son la base. Esta aceleración no es casualidad: el EU Green Deal, la creciente presión ESG y también el pragmatismo de los inversores, que comprendieron una cosa. Los edificios certificados no son un capricho, son un negocio.

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Lo veo con mis propios ojos al caminar por el centro de la capital. Cada fachada luce hoy algún logotipo: LEED, BREEAM, WELL. Estas pequeñas placas se han convertido en pases de entrada al club de propiedades exclusivas. Pero, ¿qué significan realmente?

La revolución comenzó en silencio, en los departamentos de facility management y oficinas de desarrollo sostenible. De repente, resultó que los inquilinos pagan más por un mejor aire, facturas más bajas y el prestigio de una sede verde. Los desarrolladores, al principio escépticos, hoy compiten por las máximas calificaciones como si fueran una Michelin para restaurantes.

La cuestión es que detrás de cada certificación hay un sistema de puntos, criterios técnicos estrictos y cifras de beneficios muy concretas. Las fuerzas del mercado que impulsan este cambio operan bajo reglas claras, aunque no todas sean evidentes a simple vista.

Antes de analizar los números, veamos en la práctica qué significan los distintos logotipos en las fachadas de los edificios…

¿Qué hay detrás de los sellos LEED, BREEAM y WELL? – criterios clave y niveles

Cuando observamos los edificios modernos con certificaciones, vemos diferentes distintivos, pero ¿qué significan realmente? Cada sistema tiene sus propios umbrales y puntos que vale la pena conocer.

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LEED v5 – escala estadounidense hasta 110 puntos

LEED funciona con un sistema de puntos sencillo. Acumulas puntos por diferentes acciones y luego ves en qué categoría caes. Certified es de 40 a 49 puntos, Silver de 50 a 59, Gold de 60 a 79 y Platinum a partir de 80 puntos.

Siempre me he preguntado: ¿por qué el máximo es 110? Resulta que se debe a los puntos adicionales por innovación y prioridad regional. Hay siete categorías principales: ubicación y transporte, parcelas sostenibles, eficiencia hídrica, energía y atmósfera, materiales y recursos, calidad ambiental interior e innovación.

BREEAM v7 – enfoque europeo con ponderaciones

Aquí la cosa se complica, porque cada categoría tiene un peso diferente. Energía representa el 19% del total, lo cual tiene sentido ya que es el mayor coste operativo. Salud y bienestar recibe el 15%, gestión el 12% y transporte el 8%.

El sistema evalúa desde Pass (30% de los puntos), pasando por Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) hasta Outstanding (85%). Estos umbrales son bastante exigentes: para alcanzar el nivel más alto, realmente hay que esforzarse.

WELL v2 – enfoque centrado en las personas

WELL es una historia completamente diferente. En lugar de centrarse principalmente en el edificio, se enfoca en cómo nos afecta. Diez conceptos: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Para Silver, hay que cumplir todos los requisitos básicos más 20 puntos opcionales. Gold requiere 40 puntos y Platinum 80. Suena sencillo, pero el diablo está en los detalles: algunos requisitos son realmente complejos de implementar.

Cada vez más inversores optan por certificaciones dobles o triples. LEED junto con WELL se está volviendo popular: uno se enfoca en el edificio, el otro en las personas que lo habitan. También ocurre la combinación de BREEAM y WELL, especialmente en Europa.

He notado que los desarrolladores a menudo no comprenden las diferencias entre los sistemas. Piensan que “un certificado es un certificado”, pero eso no es cierto. Cada uno evalúa aspectos distintos y tiene diferentes prioridades.

Ahora que tenemos claro qué mide cada sistema, veamos por qué el mercado los exige prácticamente de forma automática.

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De la moda a la necesidad: fuerzas del mercado y regulaciones que impulsan el estándar

Todavía recuerdo cuando, hace unos años, los certificados verdes eran poco más que un gadget para los desarrolladores más adinerados. Unos agradables extras para lucirse en las ferias. ¿Y ahora? Son la base en el segmento premium.

¿Qué ha pasado exactamente? Sobre todo, las regulaciones empezaron a presionar desde todos los frentes.

La línea de tiempo regulatoria fue más o menos así:

19.12.2019 – anuncio del “European Green Deal”
14.07.2021 – paquete “Fit for 55” con medidas concretas
01.01.2023 – umbrales obligatorios para grandes activos en la UE
2025 – entrada prevista de LEED v5 con énfasis en la descarbonización

Pero las regulaciones son solo una pieza del rompecabezas. El verdadero cambio vino del lado del capital. Los fondos de inversión globales empezaron a incluir cláusulas de certificación directamente en los term sheets. ¿No hay BREEAM o LEED? No hay financiación. Así de simple.

ESG ya no es solo una palabra de moda, sino un requisito empresarial estricto. Los fondos tienen sus propios compromisos con los inversores finales, así que trasladan la presión hacia abajo.

Por otro lado, los inquilinos también han cambiado. Las corporaciones internacionales han implementado políticas de compras que exigen al menos LEED Gold o BREEAM Excellent. Sus departamentos de sostenibilidad simplemente no firmarán un contrato de alquiler en un edificio sin certificado.

Un ejemplo interesante es Warsaw Spire: prácticamente el 100% del espacio está alquilado a empresas que tenían requisitos de certificación en sus políticas de compras. ¿Casualidad? No lo creo.

En Polonia, la primera certificación BREEAM apareció en 2010. Durante mucho tiempo parecía un experimento para unos pocos. Pero cuando llegaron las regulaciones europeas y los inquilinos globales empezaron a imponer requisitos estrictos, el mercado dio un giro. De la noche a la mañana, pasó de ser un “nice to have” a un “must have”.

En realidad, fue una evolución natural. Como con todos los estándares: primero los adoptan los pioneros, luego la mayoría temprana, y al final se convierte en lo normal. Solo que esta vez el proceso se aceleró por la presión externa.

Estas fuerzas no solo impulsan la demanda, sino que también afectan realmente los resultados financieros, como demuestran las cifras que veremos a continuación.

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Cifras que convencen: beneficios financieros, operativos y de reputación

Ayer hablé con el administrador del edificio en Mokotów y me dijo algo que sonaba a broma. “Mis inquilinos me pagan un 15% más porque tengo un trozo de papel en la pared”. Ese trozo de papel es el certificado BREEAM.

Resulta que no estaba bromeando.

Estas cifras provienen de los últimos estudios de Globalworth Polska y USGBC. No son previsiones ni deseos. Son datos duros del mercado.

Tomemos un ejemplo concreto de Varsovia. Dos edificios de oficinas idénticos en Służewiec, uno al lado del otro. El primero, sin certificación, alquila el espacio por 89 PLN por metro. El segundo, con certificación LEED Gold, cobra 106 PLN. ¿La diferencia? 2 300 PLN mensuales por cada 100 metros. A lo largo del año, eso supone casi 28 000 PLN de ingresos adicionales por cada inquilino.

El propietario del edificio certificado también paga menos por la electricidad. ¿Cuánto menos? Los estudios de USGBC muestran una reducción del 25% en comparación con edificios convencionales. En 10 000 metros cuadrados, eso supone un ahorro de unos 180 000 PLN al año con los precios actuales de la energía.

Pero el verdadero punto de inflexión está en la productividad. La certificación WELL, que se centra en el confort de los usuarios, aumenta la eficiencia de los empleados entre un 10 y un 15%. ¿Suena abstracto? Para nada. Significa que un equipo de 50 personas rinde como uno de 56. En la práctica, implica menos ausencias, proyectos realizados más rápido y mejores resultados financieros para las empresas arrendatarias.

Uno de mis conocidos dirige un equipo en un edificio con certificación WELL en Wola. Dice que la gente se enferma menos y se queja menos del cansancio después del trabajo. Quizá sea casualidad, pero las cifras no lo sugieren: los estudios de IWBI confirman esta tendencia en cientos de edificios en todo el mundo.

¿Y la reputación? La torre neutra en carbono de Boston con certificación LEED Platinum se vendió en 2025 por un 18% más que edificios similares en la zona. Los compradores literalmente pagaron más por una imagen ecológica. En Polonia también vemos tendencias similares: empresas tecnológicas, despachos de abogados y corporaciones internacionales eligen espacios certificados porque es parte de su estrategia ESG.

Conozco a un promotor que al principio pensaba que la certificación era un gasto innecesario. Hoy, todos sus nuevos proyectos tienen al menos BREEAM Very Good. ¿Por qué? Porque los inversores pagan más, los inquilinos se quedan más tiempo y los costes operativos son menores.

A veces me pregunto si todas estas certificaciones no son simplemente una moda. Pero cuando veo las facturas de energía, los precios de los alquileres y los índices de rotación de inquilinos, las dudas desaparecen. Los números no mienten.

Si las cifras son tan claras, queda la pregunta de cómo aprovechar la tendencia para adelantarse a la competencia…

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Curso hacia un futuro verde: pasos estratégicos para los líderes del mercado

Cuando observo lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario premium, tengo la sensación de que estamos en un punto de inflexión. O nos adaptamos ahora, o nos quedamos atrás durante años. Ya no se trata de “si”, sino de “cuándo” y “con qué rapidez”.

Para 2030, el 100% de los edificios premium en la Unión Europea deberá estar certificado: suena a ciencia ficción, pero es exactamente hacia donde nos dirigimos. Las regulaciones europeas no son ninguna broma, y los inversores ya solo consideran propiedades con las certificaciones adecuadas.

Tenemos un plan de acción concreto que ya ha funcionado en varios proyectos:

1. Auditoría de la cartera: evaluación del estado actual de cada edificio
2. Elección de las certificaciones adecuadas (BREEAM, LEED, quizás WELL)
3. Integración de sistemas BIM con tecnologías IoT
4. Planificación de la recertificación múltiple cada 3-5 años

No nos engañemos: esto tiene un precio. Pero la alternativa es peor.

Veo tendencias interesantes en el horizonte. La inteligencia artificial en la optimización energética ya no es ciencia ficción, sino una realidad. Los materiales de economía circular dejan de ser un nicho. La multi-certificación se convierte en la norma, no en la excepción.

A veces me pregunto si no estamos exagerando con toda esta “locura verde”. Luego miro las facturas de energía y las nuevas regulaciones, y sé que no hay vuelta atrás. Los desarrolladores que no lo entiendan tendrán problemas para vender en solo 2-3 años.

En realidad, se puede empezar con pequeños pasos. Una auditoría piloto de un edificio, ver dónde estamos. 90 días bastan para tener una visión clara de la situación y un plan de acción.

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El mercado premium no va a esperar a los rezagados. Los clientes ya preguntan por certificados, consumo energético e impacto ambiental. Dentro de poco, esto decidirá si alguien se interesa o no por nuestra oferta.

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Mark 90

redacción lifestyle & inmobiliaria

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