¿Cuánto cuestan las propiedades en Dubái?
“El precio medio por metro cuadrado en Dubái en 2025 superó los 18 000 AED, es decir, unos 19 000 PLN, lo que es más de lo que pagarías por un apartamento de lujo en el centro de Varsovia.”
¿Suena a locura? Sin embargo, los inversores extranjeros ya representan el 70% de todo el mercado inmobiliario en esta ciudad emiratí. No es casualidad. Dubái ofrece algo que difícilmente se encuentra en otro lugar: cero impuestos sobre las ganancias de capital, residencia permanente para los propietarios de inmuebles y un mercado que, incluso durante la inflación global, crece a un ritmo vertiginoso.
El año 2025 marca un punto de inflexión para el mercado inmobiliario de Dubái. La Expo 2020 dejó su huella, los grandes proyectos de infraestructura están llegando a su fin y la ciudad se prepara para una nueva ola de desarrollo. Los inversores de Polonia miran cada vez más a Dubái, no como una aventura exótica, sino como una alternativa seria al mercado nacional.
¿Cuánto cuestan las propiedades en Dubái?
Para entender si vale la pena invertir tu dinero en metros cuadrados en Dubái, necesitas conocer tres cosas clave:
• Tarifas actuales por metro cuadrado: cuánto cuestan realmente los diferentes tipos de en los distintos distritos
• Cálculo completo de costos: qué cargos adicionales debe esperar el comprador además del precio del piso
• Rentabilidad y tendencias: ¿es posible ganar dinero con el alquiler y cómo será el futuro de este mercado?
No lo voy a ocultar: las cifras pueden sorprender. Pero el diablo está en los detalles, y en este caso, esos detalles pueden decidir el éxito o el fracaso de tu inversión.
Pero antes de sumergirnos en cifras concretas, vale la pena comprender la geografía de los precios en el mercado de Dubái.
Mapa de precios 2025: desde estudios hasta áticos
¿Precios en Dubái en 2025? Este es un tema que todo potencial inversor debería conocer de memoria. Los rangos son realmente amplios, pero es posible orientarse en todo esto.
| Tipo de propiedad | DEA | PLN | USD |
|---|---|---|---|
| Estudio | 350 000 – 700 000 | 374 500 – 749 000 | 95 000 – 191 000 |
| de 2 habitaciones | 600 000 – 1 500 000 | 642 000 – 1 605 000 | 163 000 – 408 000 |
| Villas | 1 000 000 – 5 000 000 | 1 070 000 – 5 350 000 | 272 000 – 1 361 000 |
| Penthouse | 3 000 000 – 180 000 000 | 3 210 000 – 192 600 000 | 817 000 – 49 000 000 |
Hechos que vale la pena recordar: Los precios de las propiedades off-plan son en promedio un 15-20% más bajos que los de las propiedades listas. El estándar “luxury” eleva el precio en otro 30-40%. El mayor aumento de precios en 2024 se registró en los barrios junto al canal: hasta un 18%.
La ubicación lo es todo en este negocio. Downtown y DIFC son centros financieros donde el metro cuadrado cuesta entre 15 000 y 25 000 AED. ¿Palm Jumeirah? Ahí cuenta el prestigio, así que pagas una cantidad similar. Pero si te vas a Ajman o Sharjah, a las afueras, de repente esos mismos metros cuadrados cuestan entre 8 000 y 12 000 AED.
¿Por qué tanta diferencia? Infraestructura, proximidad al metro, vistas al Burj Khalifa. Y, por supuesto, todo ese marketing y el prestigio de la dirección.
Dos ejemplos de la vida real: el año pasado se vendió un ático en el Burj Khalifa por 42 millones de euros, lo compró un oligarca ruso. Por otro lado, un conocido polaco compró 74 metros cuadrados en Ajman por 223 000 AED y jest zadowolony.
De hecho, es curioso que esos precios de 2008 hayan wróciły dopiero teraz. Es decir, el mercado necesitó 15 años para recuperarse.
Ya conocemos los precios de wywoławcze, es hora de calcular el coste total y ver qué más añadirás a esa suma…
Factura completa: tarifas, impuestos y pasos de compra
Ves el precio inicial y piensas que eso es todo? Por desgracia, eso es solo el principio. En Dubái, cada dírham en el papel se convierte en una suma mucho mayor en la factura, y nadie te lo explica claramente wcześniej.
1. Formulario de reserva y primer pago
Empiezas con el “Reservation Form” y un depósito inicial del 10%. Suena inocente, pero ya en este momento pagas la comisión del agente: normalmente 2% del valor. Si compras por 1 500 000 AED, eso son 30 000 AED adicionales desde el principio. Duración: 1-3 días.
2. Contrato de compraventa (SPA) y registro en DLD
Aquí surge el mayor coste: 4% de tasa del Dubai Land Department. No es negociable. Para la misma inversión, son otros 60 000 AED. Además, hay costes notariales, normalmente entre 2 000 y 5 000 AED. Esta etapa suele durar entre 7 y 14 días.
- Calendario de pagos off-plan
La mayoría de los proyectos siguen un esquema similar: 10% al momento de la reserva, 10% al firmar el SPA, luego cuotas cada 3-6 meses según el avance de la construcción. Ejemplo para un proyecto de 24 meses: 20% en los dos primeros meses, el siguiente 60% en cuotas iguales cada seis meses, y el 20% final al recibir las llaves. - Gastos de mantenimiento y costes ocultos
Nadie habla abiertamente de la cuota de servicio de 10-20 AED/m² al año. Para un apartamento de 100 m², eso supone 1.000-2.000 AED anuales. A veces hay que sumar también el coste del aparcamiento, la recogida de basuras o el seguro del edificio. - Finalización y entrega
El último 20% más las tasas de transferencia de propiedad. Otros 2 000-3 000 AED por documentos, traducciones e inscripciones finales. El proceso dura entre 30 y 45 días desde la finalización de la construcción.
Golden Visa en resumen: con una inversión mínima de 2 000 000 AED obtienes un visado de 10 años para toda la familia. El proceso de solicitud dura entre 2 y 4 semanas; los beneficios incluyen entradas ilimitadas a los EAU, posibilidad de hacer negocios y no hay obligación de salir del país cada 6 meses.
La verdad es que el precio de salida representa como máximo el 85% del coste final. El resto son “detalles” que pueden sorprender incluso a inversores experimentados.
Ahora que conocemos el coste total, preguntémonos: ¿valdrá la pena?
Rentabilidad y futuro: ¿vale la pena la inversión?
¿Está tu capital trabajando de manera eficiente? Esta es la pregunta que se hace todo inversor que considera la compra de una propiedad en Dubái.
| Ubicación | ROI medio | Rentabilidad bruta | Liquidez del mercado |
|---|---|---|---|
| Centro de Dubái | 6,0-8,0% | 7,5% | Alta |
| Periferia de Dubái | 8,0-10,0% | 9,2% | Media |
| Varsovia | 3,0-5,0% | 4,1% | Baja |
| Berlín | 2,5-4,5% | 3,8% | Media |
Los números hablan por sí solos. En el centro de Dubái puedes contar con una rentabilidad de alrededor del 7%, mientras que en las afueras de la ciudad incluso hasta un 10%. Para comparar, los apartamentos en Varsovia ofrecen como máximo un 5%. La diferencia es significativa.
Las previsiones para los próximos años son optimistas: se espera un aumento de precios del 5-8% en 2025, seguido de un crecimiento estable del 5-10% anual hasta 2030. El plan Dubai 2040 contempla transformar la ciudad en un centro global para los más ricos. La llegada de high-net-worth individuals ya está impulsando la demanda.
Vale la pena echar un vistazo a las estadísticas de transacciones. En 2024 se registraron más de 100 000 ventas, y las previsiones para 2025 apuntan a 120 000. Esto significa una cosa: el mercado es líquido. No tendrás problemas para vender cuando llegue el momento de salir.
¿Pero todo es color de rosa? No exactamente.
Riesgo & Recompensa
| Ventajas | Amenazas |
|---|---|
| Altos rendimientos del 6 al 10% | El impacto de la inflación global |
| Creciente demanda de HNW | Riesgo geopolítico |
| Plan Dubai 2040 | Posibles correcciones del mercado |
| Liquidez de más de 100 mil transacciones | Fluctuaciones de los tipos de cambio |
La inflación global puede afectar los costos de mantenimiento de propiedades. La geopolítica en Oriente Medio siempre conlleva ciertos riesgos. Y los mercados inmobiliarios, incluso los mejores, atraviesan ciclos de alzas y bajas.
¿Elegir entre proyectos sobre plano y terminados? Comprar sobre plano ofrece mejores precios, pero exige paciencia. Las propiedades terminadas generan ingresos por alquiler de inmediato, aunque requieren una inversión inicial más alta.
En definitiva, Dubái ofrece algunos de los rendimientos más altos en esta parte del mundo. La pregunta es: ¿estás listo para dar este paso?
¿Qué sigue para el mercado de Dubái? Conclusiones clave y próximos pasos
Dubái ya no es ese mercado loco de hace una década, donde comprabas un apartamento solo na podstawie un folleto y rezabas para que el promotor terminara la construcción. Hoy la situación es completamente diferente.
Tres cosas que debes saber
Los precios siguen subiendo, pero de forma más moderada que el año pasado. Es una buena noticia: significa estabilizację sin burbuja especulativa. En segundo lugar, siempre hay que añadir un 6-8% al precio de compra por costes adicionales. Y lo tercero, lo más importante: la rentabilidad en Dubái sigue superando a la mayoría de los mercados europeos.
Muchas personas se olvidan de este último punto, centrándose únicamente en el precio de entrada.
Pruébate antes de comprar
▢ ¿Tienes un presupuesto claro con un margen para gastos imprevistos?
▢ ¿Sabes exactamente para qué compras: para vivir, como inversión o quizás como plan de jubilación?
▢ ¿Has definido tu horizonte temporal: 3 años, 10 años o quizás más?
▢ ¿Estás preparado para el riesgo de fluctuaciones cambiarias y regulaciones locales?
▢ ¿Tienes un plan de salida de la inversión: cuándo y cómo vas a vender?
Estas preguntas pueden parecer triviales, pero la mayoría de los compradores no sabe responderlas. Y deberían.
Mirada al futuro 2026-2030
Dubai Vision 2040 no son solo bonitos lemas de marketing. La ciudad apuesta realmente por proyectos sostenibles y tecnologías del futuro. Incluso aparece algo como “metaverse real estate”: suena extraño, pero ya se dan los primeros casos de venta de propiedades virtuales vinculadas con las físicas.
No digo que vaya a ser una revolución, pero la dirección es clara. Dubái quiere convertirse en la capital tecnológica de la región.
Es hora de actuar
Teorizar es una cosa, pero la práctica es otra. Consulta las ofertas actuales con agentes licenciados, no en portales de anuncios, sino con personas que tengan licencia RERA. Esa es la base de la seguridad.
Si ya estás pensando seriamente en comprar, agenda una consulta con alguien que conozca el mercado local desde dentro. No tomes decisiones basándote en artículos de internet, ni siquiera en este.
Actúa con inteligencia, pero actúa.
Mark D.
editor de estilo de vida
Luxury Blog
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