Precios de bienes raíces en Dubái, descubre cuánto cuestan

En 2025, el mercado inmobiliario de Dubái alcanzó un valor de aproximadamente 917 mil millones de dirhams, con hasta un 87% de las transacciones realizadas en efectivo. Las cifras impresionan, ¿verdad? Para el comprador, es fundamental entender que 1 AED equivale a unos 0,25 EUR, es decir, a la inversa, 1 EUR son aproximadamente 4 AED. Este tipo de cambio relativamente estable hace que la planificación del presupuesto sea bastante predecible. Hoy intentaré describir cómo se presentan los precios de las propiedades en Dubái.

Desde 2002, los extranjeros pueden comprar propiedades en propiedad absoluta en zonas designadas como freehold. Esto abrió el mercado a inversores de todo el mundo, incluidos los de Europa. Y hoy en día se puede observar un gran aumento del interés por este tipo de inversión de capital. Por eso, aún más, decidí investigar el mercado para vosotros.

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Precios de bienes raíces en Dubái: mi análisis

Dubái es hoy una ciudad con una población de más de 3,8 millones de habitantes y récords turísticos en 2025. La demanda está impulsada principalmente por una demografía joven y una orientación hacia el desarrollo. Y claramente, desde hace muchos años, se puede ver una gran inversión destinada a convertir esta ciudad en un icono turístico.

Lo importante es que, tras el frenético auge de los años 2021-2025, el mercado está entrando en una fase de moderación. La creciente oferta de viviendas empieza a estabilizar los precios, por lo que ya no hablamos de aumentos vertiginosos. Es una buena noticia para los compradores que buscan una valoración razonable, no una fiebre especulativa.

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Rangos de precios, tipos y estándar

Empecemos por lo básico: 1 AED equivale aproximadamente a 0,25 EUR. Este tipo de cambio varía ligeramente, pero para cálculos rápidos funciona perfectamente. Y ahora, cifras concretas, porque eso seguramente es lo que más te interesa.

Rangos de precios actuales en euros

Los estudios suelen costar entre 105 000 € y 198 000 € ( equivalente a 450-850 mil AED), aunque los modelos estándar tienden a situarse más bien en el rango inferior. Los apartamentos de un dormitorio oscilan entre 209 000 € y 372 000 € (900 mil-1,6 millones AED), mientras que los de dos habitaciones parten de unos 349 000 € y pueden llegar hasta 651 000 € (1,5-2,8 millones AED). ¿Villas y casas adosadas? Aquí hablamos de un mínimo de 511 000 €, y el límite superior alcanza tranquilamente 1,86 millones de euros o más (2,2-8 millones AED+). Las ubicaciones de lujo como Palm Jumeirah pueden superar los 7,5 millones de euros (30 millones AED+), así que el rango es realmente amplio.

El precio por metro cuadrado de los apartamentos varía entre ~2 100 € y 7 800 €, con una mediana de unos 4 900 € (aproximadamente 19 000 AED). El valor medio de las transacciones supera los ~2,6 millones AED, es decir, unos 650 000 €.

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¿Qué influye en el precio?

Propiedades off-plan (en construcción) a menudo requieren un pago del 20-60% del valor según el cronograma, lo que brinda flexibilidad. Los apartamentos terminados suelen ser más caros por m², pero puedes alquilarlos o mudarte de inmediato. ¿Vista al mar o al Burj Khalifa? Suma tranquilamente un porcentaje adicional de varios puntos. El piso también importa: cuanto más alto, más caro.

Ejemplo: por €300 000 puedes comprar un apartamento decente de 1 dormitorio (unos 55-70 m²) con buen estándar, mientras que por €150 000 obtendrás un estudio (quizás 35-45 m²) en una ubicación aceptable. La superficie y el acabado marcan la diferencia.

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Comparación €/m² en los principales distritos

La ubicación en Dubái es fundamental. Las diferencias de precios entre los distintos distritos son enormes y afectan directamente tanto al importe que realmente pagarás como al retorno de alquiler que puedes esperar.

Estas son las tarifas aproximadas para principios de 2026:

Las diferencias son realmente significativas. Tomemos un ejemplo: un apartamento de 60 m² en JVC cuesta alrededor de €135 000 (a €2 250/m²). ¿El mismo 60 m² en Downtown? Ya son €480 000 (con una media de €8 000/m²). Una diferencia de más del triple, y el ROI en JVC es el doble de alto.

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Zonas freehold y carácter de la ubicación

Todas las zonas mencionadas son freehold, es decir, los extranjeros pueden comprar sin restricciones. Dubai Marina es un centro para expatriados, con marinas, restaurantes y un ambiente cosmopolita. Downtown ofrece vistas y prestigio, pero eso se paga a precio premium. JVC (Jumeirah Village Circle) es una zona más tranquila y familiar, por eso los precios son más bajos y el ROI es mejor. Palm Jumeirah ya es otra liga, principalmente villas y apartamentos ultra-lujo.

Recuerda que estas son tarifas orientativas. Los precios concretos dependen de la vista, el piso, el desarrollador y el nivel de acabados. Sin embargo, la oferta es tan grande que ¡cada uno encontrará algo para sí mismo!

Tarifas, mantenimiento y visado

El precio de un apartamento o una villa es solo una parte de la historia. De hecho, pagarás más, y la diferencia puede sorprenderte.

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Tarifas al comprar paso a paso

La mayor partida es el DLD (Dubai Land Department fee), es decir, el 4% del precio de la propiedad. Al comprar por €300 000, esto equivale a €12 000. A esto se suma la comisión del agente, normalmente alrededor del 2% más IVA, así que en el mismo ejemplo serían otros €6 000-€6 300. Si solicitas una hipoteca, se añade el registro hipotecario (del 0,25% al 0,5% del valor del préstamo) y algunas tasas administrativas menores. ¿En total? Aproximadamente el 6-7% del precio de compra se destina a los costes de transacción.

Y aquí es precisamente donde radica la diferencia respecto a muchos mercados europeos. En Dubái no existe impuesto sobre la propiedad ni impuesto sobre los ingresos por alquiler. Pagas una sola vez al comprar y luego solo los gastos de mantenimiento.

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Visa

Los costes anuales suelen oscilar entre €2 000 y €5 000, dependiendo del estándar del edificio y de las amenities disponibles (piscina, gimnasio, seguridad). Cuanto más alto es el estándar, mayor es el service charge.

Si piensas en un visado de residencia, los umbrales son concretos. Una propiedad de al menos 750 000 AED (unos €190 000) otorga un permiso más corto, mientras que el umbral de 2 000 000 AED (aproximadamente €515 000) abre la puerta a la Golden Visa por 10 años. El valor se calcula según el precio de compra, no la tasación de mercado actual.

Para una inversión de €300 000, el coste inicial total (precio + tasas) será de unos €320 000. Después, cada año se suman los gastos de mantenimiento, pero sin impuestos sobre la propiedad ni sobre la renta.

Escenarios para el futuro

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Para entender dónde estamos ahora, vale la pena retroceder al año 2014. En ese entonces, el precio medio por pie cuadrado era de aproximadamente 1 003 AED. Luego vino una corrección y en 2020 bajamos a cerca de 894 AED/sqft (efecto de la pandemia y de una saturación previa). Y a partir de ese momento, las cosas realmente empezaron a cambiar.

Cerramos el año 2024 en un rango de 1 524-1 597 AED/sqft, dependiendo de la fuente de datos. Para 2025, las previsiones hablan de 1 625 AED/sqft, y algunos escenarios ven que 2026 superará los 1 800 AED/sqft. Suena como un cohete, pero atención: el ritmo de crecimiento ya está disminuyendo. Se está entrando en una fase de moderación, no de euforia continua.

Volumen de ventas y estructura del mercado

¿Escala? En 2025 se esperan unas 270 000 transacciones por un valor total de 917 mil millones AED. Solo el primer trimestre de 2025 registró ~42 000 transacciones (aprox. 114 mil millones AED). Curiosamente, el 60-70% corresponde a off-plan, es decir, compras sobre plano, y el 87% de los compradores paga en efectivo. Esto demuestra lo sólido que es este mercado y cómo se apoya en una base estable, aunque la alta proporción de off-plan implica también una mayor sensibilidad ante retrasos en la ejecución de los proyectos.

Desde el lado de la oferta: en 2025 se prevé la aparición de ~48 000 nuevas unidades, en 2026 hasta ~72 000, de las cuales solo el Q1 de 2025 aportó ~9 400 unidades. La población de Dubái ya supera los 3,8 millones, más el turismo (más de 17 millones en 2024), así que la demanda existe. La pregunta es si la oferta no empezará a superarla.

Pronósticos

Aquí es donde se pone interesante. Para las villas y el segmento premium, la mayoría de los analistas prevé un aumento del +5-8% en 2026. ¿Apartamentos en el segmento medio? Fitch y otros expertos cautelosos advierten sobre una posible corrección del orden del 10-15%, principalmente debido al exceso de oferta off-plan y al creciente número de entregas. Los alquileres a corto plazo están subiendo ( +6-13%), así que los inversores que alquilan tienen un colchón, pero en 2026-2027 la presión sobre los precios podría ir en sentido contrario.

¿Entonces, qué significa esto? Si te enfocas en el lujo y las villas, el panorama parece estable. ¿Apartamentos? Hay que tener cuidado con el timing.

¿Cómo leer inteligentemente el mercado de Dubái?

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El mercado de Dubái no son solo datos duros, también es el contexto lo que determina si un precio es una oportunidad o una trampa. Un metro cuadrado en Marina puede costar lo mismo que en Downtown, pero el potencial de alquiler, la disponibilidad del metro y las perspectivas de desarrollo de la zona crean una historia de inversión completamente diferente. Los precios medios en euros ofrecen un punto de referencia, pero el verdadero valor está en los detalles de los que los desarrolladores rara vez hablan en los folletos de venta.

Por eso, al comprar en Dubái, vale la pena mirar más allá de los simples números en la página de la oferta. La ubicación, la madurez del barrio, la calidad del desarrollador y los costes reales de mantenimiento a menudo pesan más que el propio precio de compra.

Y es precisamente esta habilidad de leer entre líneas lo que separa una inversión exitosa de una decepción. Yo ya tengo dos propiedades en Dubái y sinceramente les recomiendo esta región.

Stev

amante de los inmuebles premium y del golf

redacción Luxury Blog