REIT, o Real Estate Investment Trust, en Polonia. ¿Sube el precio de la vivienda?

¿Qué son los fondos REIT, de los que cada vez se habla más en Polonia? En nuestro país inversión inmobiliaria es muy popular. Para algunos, comprar unos cuantos o una docena de pisos de alquiler a lo largo de su vida es una forma de tener una jubilación segura y, además, una inversión de capital. Los inmuebles los compran políticos, futbolistas y cualquiera que quiera proveerse del llamado “salario digno”. ingresos pasivos. A favor de invertir en este tipo de activos también se apoya en un aumento estable -y en los últimos años incluso a saltos- de los valores. A menos que se produzca un descenso significativo de la población y que los políticos sigan viendo con muy buenos ojos cualquier subvención para préstamos de vivienda, es poco probable que esta situación cambie.

Sin embargo, no todos los inversores pueden hacerse con un trozo de este pastel de miles de millones de zlotys, porque el umbral para convertirse en “casero” es bastante alto. Hoy en día, tenemos que gastar hasta varios cientos de miles de zlotys en nuestro primer estudio. De ahí la necesidad de instrumentos de capital que permitan invertir en inmuebles con cantidades más pequeñas, y los REIT son la respuesta a esta necesidad. Fondos de inversión inmobiliaria o fondos de inversión inmobiliaria. En Polonia, no existe actualmente un marco jurídico que regule plenamente la existencia de este tipo de entidades o, dicho de otro modo, los REIT todavía no han entrado realmente en Polonia. Sin embargo, cada vez se oye más que en cualquier momento los políticos plantearán la cuestión pero esto no significa nada todavía, ya que la oposición pública a los fondos de inversión inmobiliaria puede ser realmente formidable. ¿Qué son los REIT, cuánto dinero se puede ganar con ellos, cuándo aparecerán en Polonia y cómo afectarán al precios inmobiliarios? Más información en el siguiente artículo.

Qué son los REIT (Real Estate Invetment Trust)?

Como ya se ha mencionado, el acrónimo REIT es una extensión delFondo de inversión inmobiliariaque podemos traducir directamente al polaco como “fondo de inversión inmobiliaria”. Los REIT son, en esencia, entidades financieras que no invierten en instrumentos financieros -como la inmensa mayoría de los fondos de inversión, de cobertura y de pensiones-, sino estrictamente en el mercado inmobiliario. Los REIT no construyen sus propios casas edificios residenciales y comerciales – comprarlos y luego organizar el alquiler. Los beneficios del fondo son los ingresos por alquiler y la diferencia entre el precio de compra y el incremento de valor de los activos. A diferencia de los fondos que invierten en instrumentos financieros, los REIT no sólo incurren en costes de transacción insignificantes, sino que también tienen la obligación de mantener el valor de los inmuebles, es decir, por ejemplo, renovarlos y mantener su idoneidad para uso residencial o comercial. De ahí que la comisión de gestión del capital de estos fondos pueda ser más elevada (en términos porcentuales, incluso de dos dígitos) que la de los fondos que invierten, por ejemplo, en renta variable. Sin embargo, por regla general Los países aplican ventajas fiscales a los fondos REIT si pagan a los partícipes del fondo un dividendo de al menos el 90% del beneficio total. Este tipo de normativa también existe en Polonia, pero sólo para una pequeña parte del mercado inmobiliario, del que se hablará más adelante. En todo el mundo, los REIT invierten no sólo en las viviendas sino también en el sector inmobiliario comercial: edificios de oficinas, rascacielos centros comerciales, almacenes y mucho más.

Los REIT pueden responder a la definición de instrumentos financieros porque las participaciones de estas entidades -y pueden ser acciones, certificados de inversión y participaciones, según la forma jurídica- cotizan muy a menudo en bolsa. En esencia, sin embargo, son empresas que compran bienes inmuebles y generan ingresos (o pérdidas). Los REIT aparecieron por primera vez en Estados Unidos en la década de 1960. del siglo pasado. Exactamente en 1960, el Congreso de EE.UU. aprobó la Ley REIT, que permitía a un amplio abanico de inversores invertir capital en el mercado inmobiliario, sin tener que poseerlo. Los primeros REIT se crearon apenas un año después. Entre ellos se encontraban. REIT de Pensilvania i Bradley Real Estate Investors. Algunas de ellas siguen existiendo hoy en día y cotizan en la Bolsa de Nueva York. Es difícil determinar su valor, pero el “WSJ” informó en 2000 de que Bradley Real Estate Investors fue comprada por Heritage Property (HREIT) por 486.000 millones de dólares. Los actuales líderes del mercado de fondos REIT valen mucho más. Los REIT estadounidenses han tenido éxito y se han convertido rápidamente en un producto de exportación. Este modelo de fondos se adaptó a finales de los 60 y principios de los 70. También en los Europa – entre otros en los Países Bajos- y también en Australia. En Asia, los REIT no aparecieron hasta la década de 2000: en 2001 en Japón, en 2002 en Singapur y un año después en Hong Kong. Más tarde se sumaron Alemania, Italia y el Reino Unido (2007). Actualmente existen fondos de este tipo en 46 países, por lo que no puede decirse que sea universal, aunque no en todas partes el mercado inmobiliario está tan desarrollado como para pensar en él como algo más que el proverbial “techo sobre la cabeza”.

Ejemplos de fondos de inversión inmobiliaria

Como ya se ha mencionado, los REIT invierten en inmobiliario de diversos tipos. No se trata sólo de viviendas y locales comerciales. También pueden ser infraestructuras, como torres de telecomunicaciones y centros de datos. El mayor REIT por capitalización bursátil en 2024 fue el Prologis Inc. (PLD), con sede en San Francisco. Esta empresa invierte en instalaciones logísticas e industriales, como naves de producción y almacenes. Otra empresa – Simon Property Group Inc. (SPG) – acumula activos relacionados con el comercio, es decir, invierte en centros comerciales y galerías. También cabe destacar el REIT Crown Castle Inc. (CCI), que invierte los fondos de sus clientes en propiedades bastante inusuales. Crown Castle posee infraestructuras de telecomunicaciones, incluidas torres GSM. Recientemente, el fondo ha estado invirtiendo fuertemente en el desarrollo de la infraestructura 5G. También cabe mencionar Realty Income Corp. (O) – es un REIT típico, que invierte en inmuebles comerciales (incluidas oficinas). Se la conoce como “la empresa de los dividendos mensuales” porque paga regularmente -cada mes- un dividendo a los inversores. Todas las empresas de la lista cotizan en el Bolsa de Nueva York (tickers entre paréntesis).

REITs en Polonia. ¿Existen o están aún por surgir?

¿Existen REIT que operen en el mercado inmobiliario polaco? Sí y no. Nuestro país no ha introducido hasta ahora una legislación que regule el funcionamiento de este tipo de entidades. Las primeras iniciativas en este sentido aparecieron ya en 2010. Seis años más tarde, se presentó un proyecto de ley al Sejm sobre Empresas de alquiler de inmuebles (SRWN) pero la legislación solo entró en vigor parcialmente. Ese mismo año, 2016, surgieron otros dos proyectos – o FINN (Sociedades de inversión inmobiliaria) y SINN (Sociedades de Inversión en Arrendamiento Inmobiliario). FINN preveía la creación de un segmento especial de empresas invertir en propiedades de alquiler, que estarían sujetas a condiciones fiscales preferentes. Cada uno de ellos cotizaría en la WSE, lo que significa que cualquiera podría participar en los beneficios de estos REIT comprando sus acciones. El proyecto SINN se reactivó en 2018, pero su puesta en marcha se vio obstaculizada por una pandemia.

El tema volvió en abril de 2024, cuando el Ministerio de Desarrollo y Tecnología presentó las hipótesis de un nuevo proyecto sobre los REIT polacos. El proyecto prevé la creación de un nuevo segmento de sociedades anónimas que inviertan en bienes inmuebles en alquiler. No se trataría de un negocio para pequeños actores – los el capital social mínimo del fondo inmobiliario deberá ser de al menos 100 millones de zlotys. Las empresas podrían invertir no sólo en el sector inmobiliario comercial, sino también en el residencial. Los REIT polacos serían de obligación de distribuir al menos el 90% de los beneficios a los accionistas en forma de dividendos que es una práctica común en todo el mundo. En Polonia hasta ahora sólo se ha admitido SRWN que sólo puede invertir en propiedades comerciales. Todavía no está claro si también habrá un “REIT “residenciales.

¿La vivienda, un derecho o una mercancía? ¿Cómo afectaría la introducción de REIT en Polonia a los precios de la vivienda?

Los REIT tienen la importante ventaja de permitir a los pequeños inversores beneficiarse indirectamente del mercado de alquiler sin tener que poseer la propiedad en propiedad. Un dividendo sobre el 90% de los beneficios de un REIT es un rendimiento bastante justo para una inversión -especialmente una pequeña-, dado que el accionista no tiene que preocuparse de mantener los activos que el fondo está acumulando. Sin embargo, ésta es sólo una cara de la moneda. ¿Y la otra? Existe la percepción entre algunos polacos de que La entrada de los REIT en el mercado inmobiliario puede aumentar el precio de la vivienda y éstas ya han dado un gran salto en su valor, especialmente en las ciudades de las llamadas Cinco Grandes.

Aquí llegamos a las desventajas de los REIT, que pueden afectar al nivel general de prosperidad de nuestro país. Compra masiva pisos por los fondos puede quitar la posibilidad de comprarlos a las personas que quieran tener su propio “m”. Además, permitir que los fondos inviertan en pisos puede conducir a la oligopolización y, en consecuencia, a un aumento de los precios del alquiler. Por otro lado una mayor escala de las operaciones podría reducir los costes Sin embargo, es poco probable que afecte a la oferta de nuevas viviendas, ya que a los REIT -en principio- no se les permite construir sus propias propiedades.