Propiedades premium en las Islas Canarias – informe 2026

Más de 16 millones de turistas en 2025, ocupación en alquileres de corta duración en el rango del 65-80%. Las Islas Canarias ya no son un destino estacional, sino una máquina de generar ingresos durante todo el año.

Y es precisamente por eso que el año 2026 es clave. El mercado se ha calentado, pero no se ha sobrecalentado. La afluencia de capital extranjero, principalmente de Alemania, Reino Unido y Escandinavia, mantiene los precios en alto. La gente compra no solo para las vacaciones, compra un estilo de vida: verano eterno, sin estrés por el invierno, excelente infraestructura. Y de paso, una propiedad que trabaja sola.

El mercado del vendedor en todo su esplendor

Las existencias han caído entre un 13 y un 20% interanual, según la isla. Las transacciones se cierran entre un 0 y un 5% por debajo del precio de oferta, mientras que las propiedades prime (con vistas al océano, en primera línea de playa) a menudo se venden al mismo precio o incluso por encima. ¿Negociaciones? Son posibles, pero si te demoras una semana, alguien más firmará antes.

Bruto 4-6,5% de alquiler es una media real, siendo los inmuebles con vista al mar y cerca de la playa los que predominan. La pregunta no es ” si vale la pena comprar “, sino “dónde exactamente y en qué condiciones”. En este informe mostramos: qué barrios, qué precios, cómo es la Ley 6/2025 y cómo calcular la rentabilidad real. Sin adornos, con cifras concretas.

Propiedades premium en las Islas Canarias

El mercado inmobiliario premium en Canarias realmente ha cobrado impulso. Abril de 2026 muestra cifras que hace solo un año parecían lejanas: el precio medio de venta es de 3.555 €/m² (+8,42% interanual), y las tarifas de alquiler alcanzan los 17,14 €/m² (+4,64% interanual). Curiosamente, las diferencias entre provincias son considerables y conviene conocerlas antes de planificar una compra.

Precios medios y dinámica interanual

Santa Cruz de Tenerife es definitivamente una provincia más cara (€3 868/m²), mientras que Las Palmas ofrece tarifas más bajas (€2 915/m²). Los datos de Engel & Völkers e Indomio para el I-IV.2026 lo desglosan aún más: las casas premium alcanzan los €2 685/m² (+3,84% interanual), los apartamentos €3 298/m² (+3,48% interanual). En la propia provincia de Tenerife, marzo mostró €3 435/m². Carteras extranjeras, trabajadores remotos, jubilados e inversores en alquiler impulsan la demanda. Realmente, no es de extrañar.

Oferta, tiempo de venta y negociaciones

Las existencias han caído un 13-20% interanual, lo que se nota en el terreno. El DOM (días en el mercado) promedio es de 75-110 días, pero en los hot spots baja a 30-60 días. ¿Negociaciones? Normalmente entre un 0-5% por debajo del precio de oferta. En ubicaciones prime, a menudo se compra al mismo precio o incluso por encima del precio solicitado, y el 15-20% de las transacciones premium se cierran por encima del precio anunciado. Mercado del vendedor, sin duda.

¿Dónde comprar y por cuánto?

Costa Adeje es la zona premium más reconocida de las Islas Canarias. Aquí, los precios oscilan entre 3 800 € y 5 100 € por metro cuadrado, aunque la media para todo Adeje es de 4 603 €/m² (datos de E&V, Q1 2026). Arona, el municipio vecino con acceso a playas e infraestructura, ofrece apartamentos a un promedio de 4 365 €/m². Es un punto de partida sólido si buscas una ubicación consolidada con infraestructura turística ya desarrollada.

Gran Canaria: beachfront y alrededores de Maspalomas

En Gran Canaria, la zona más cara es Santa Catalina y Las Canteras, donde una propiedad frente al mar cuesta alrededor de 4 280 €/m². Maspalomas, conocida por sus dunas y urbanizaciones de lujo, se sitúa aún más arriba: las viviendas premium alcanzan una media de 4 689 €/m². El valor de referencia general para el sur de Gran Canaria en el tercer trimestre de 2026 es de 4 709 €/m². En cuanto a la rentabilidad del alquiler vacacional, destacan La Isleta con un bruto de ~6,3% y Las Canteras con ~5,2% en propiedades de primera línea.

¿Dónde buscar?

Vegueta y Triana (el centro histórico de Las Palmas) son una opción menos obvia. Aquí la calidad de la construcción es decente y los precios son más bajos que en la zona de playa. La ampliación de los aeropuertos (2026-2028) y la modernización de la TF-5 aportan una prima de precio del 5-15% en las inmediaciones de los proyectos de infraestructura.

Regulaciones, impuestos y financiación

Antes de empezar a buscar una propiedad concreta, debes entender una cosa: la normativa sobre el alquiler turístico acaba de endurecerse. En muchos edificios ahora se requiere la aprobación del 60% de la comunidad para llevar a cabo actividades turísticas. No es una simple formalidad. He visto casos en los que inversores compraron un apartamento en una ubicación excelente y luego resultó que la comunidad negó el permiso.

Las zonas tensionadas (Las Palmas de Gran Canaria, algunas áreas de Tenerife) tienen restricciones adicionales. Antes de comprar, verifica la zonificación y el reglamento de la comunidad, no después. Esto te ahorrará meses de frustración y abogados.

IGIC y financiación de la compra por parte de extranjeros

¿Impuestos? Aquí tienes un pequeño alivio. El IGIC es del 6,5% para nuevas construcciones, mientras que en la península pagarías un 10% de IVA. Es una diferencia bastante grande en el caso de propiedades premium.

La financiación para extranjeros es la siguiente:

• LTV estándar 60-70% (a veces el banco acepta más, pero es poco común)
• Tipo de interés ~2,8-3,5% (depende del banco y de tu perfil)
• Sin duda necesitas el número NIE antes de ir al banco
• El proceso dura de 4 a 8 semanas, así que planifícalo con antelación.

Curiosamente, veo una demanda creciente de construcción ecológica y residencias de marca. Los bancos son más flexibles al evaluar el riesgo de este tipo de proyectos. Pero recuerda: el cumplimiento de las normativas no es opcional, es un requisito para entrar en el segmento de lujo. Sin ello, simplemente no hay juego.

Imagen del inversor premium 2026

El alquiler medio en el segmento premium es actualmente de 17,14 €/m² al mes, un aumento del 4,64% interanual. Puerto y Las Canteras rondan los 16,70 €/m², aunque la ubicación exacta puede cambiar la ecuación. La ocupación a corto plazo oscila entre el 65% y el 80%, lo cual, con el ritmo vacacional, no está nada mal. El problema es que la nueva normativa Ley 6/2025 orienta a los propietarios hacia el alquiler a largo plazo, por lo que estas cifras pueden variar.

Devolución y valor para no residentes

La rentabilidad bruta típica es del 4 al 6,5 %, según el distrito:

• La Isleta: ~6,3%
• Las Canteras (paseo marítimo): ~5,2%
• Puerto de la Luz: aproximadamente 5,8%

Aquí entra un elemento interesante. Los no residentes extranjeros pagan en promedio un 76% de prima por metro cuadrado en comparación con los compradores locales: €3 242/m² frente a €1 839/m² (H2 2025). Los residentes extranjeros alcanzan los €1 963/m². Los extranjeros representan el 18,4% de todas las compras, por lo que este grupo influye en parte de los precios en las mejores ubicaciones.

¿Polacos? En 2024, alrededor de 4.200 transacciones en toda España, una tendencia al alza en 2025. Las islas atraen principalmente como segunda residencia y fuente de ingresos por alquiler vacacional, aunque cada vez más personas apuestan por el alquiler a largo plazo ante las regulaciones.

¿Qué queda realmente del mercado premium en 2026?

Al observar el mercado premium de las Islas Canarias en 2026, ves una imagen bastante coherente. No se trata de una explosión especulativa ni de una burbuja repentina. Es un segmento que ha encontrado el equilibrio entre la demanda de compradores extranjeros y la oferta limitada de las mejores ubicaciones. Transacciones reales, precios auténticos, inversores concretos con capital.

¿Qué queda? Un mercado maduro, en el que tomas decisiones basadas en fundamentos, no en emociones. El segmento premium en Canarias sigue siendo un nicho, pero estable. El clima, las conexiones aéreas y el estatus fiscal siguen funcionando. Si buscas un apartamento junto al océano o una villa con vistas, hay opciones, solo tienes que saber qué es lo que realmente necesitas.

El mercado no desaparecerá, pero tampoco explotará. Simplemente se mantiene.

Steen

redacción inmobiliaria