Comprar barato, reformar y vender más caro. El flipping internacional de propiedades suena sencillo, pero en el extranjero rápidamente se convierte en un rompecabezas más complejo. El precio de compra es solo el comienzo: hay que tener en cuenta impuestos, notario, abogado, diseñador, reforma, financiación, mantenimiento, marketing y venta. Luego, hay que liquidar el impuesto sobre la renta.

Italia y Portugal son mercados interesantes para los inversores. Ambos países cuentan con muchas propiedades antiguas, regiones turísticas atractivas y demanda por parte de compradores extranjeros. En Italia es más fácil encontrar propiedades muy baratas, mientras que Portugal ofrece un mercado más líquido, aunque con precios de entrada más altos.

Flipping internacional. Primero ARV, luego compra

El flip clásico implica la compra, renovación y venta. Es fundamental determinar el ARV – After Repair Value, es decir, el valor real de la propiedad después de la reforma. El ARV no debe basarse únicamente en los precios de oferta. Son más importantes las propiedades comparables realmente vendidas y la demanda local.

Si una casa cuesta 80 mil euros y después de la reforma se puede vender por 150 mil, la diferencia de 70 mil euros aún no es una ganancia. Hay que restar los impuestos, los costes de compra, notario, abogado, diseñador, reforma, equipamiento, financiación, mantenimiento, marketing y venta.

Por eso, el proyecto debe calcularse de manera conservadora: asumir un precio de venta realista y dejar un margen para costes imprevistos. El mayor error es suponer el precio de venta máximo y un desarrollo perfecto de la reforma.

Por eso, el flipping internacional requiere due diligence antes de la compra. Este proceso es una de las etapas más importantes de toda la inversión.

Italia es casas baratas.

Italia cuenta con un enorme stock de propiedades antiguas – desde casas en pequeños pueblos y zonas rurales hasta edificios en centros históricos. Algunas llevan años deshabitadas y requieren una modernización integral.

Esta es una oportunidad potencial para un flipper: comprar por debajo del valor, crear un producto moderno y venderlo a un precio más alto. Un ejemplo son los programas “Casa por 1 euro”, es decir, la venta de determinadas propiedades abandonadas por una cantidad simbólica.

Y muchas incógnitas

Su objetivo no es regalar casas, sino revitalizar localidades. Un ejemplo es el programa del municipio de Cantiano en la región de Marche. El comprador debe cumplir con los requisitos de renovación, presentar un proyecto y respetar los plazos establecidos por el municipio. El programa también prevé una garantía de 4 mil euros.

El precio de 1 euro es solo el principio. Un edificio antiguo puede requerir un techo nuevo, refuerzo de la estructura, sustitución de instalaciones, aislamiento, carpintería y una renovación completa. Además, hay que considerar el proyecto, la documentación, los impuestos, el notario, los costes administrativos o el conservador de monumentos. Como resultado, la inversión puede ascender a varias decenas de miles de euros, y si el estado técnico es muy malo, incluso superar los 100 mil euros.

Ley de construcción italiana

En Italia es especialmente importante verificar si el estado real del inmueble corresponde con la documentación. En 2024 se introdujeron normativas conocidas como “Salva Casa” – Decreto-Ley n.º 69/2024, convertido en la ley n.º 105/2024. Esta regulación introdujo soluciones relativas a determinadas irregularidades urbanísticas y procedimientos relacionados con el estatus legal de los inmuebles.

Sin embargo, esto no significa que cualquier construcción ilegal pueda legalizarse fácilmente. Todo depende del tipo de irregularidad y del caso concreto. Por eso, antes de la compra, conviene encargar a un especialista local la revisión de la documentación y la viabilidad de realizar la reforma prevista.

Impuestos en Italia

Al comprar a un particular o a un empresario en una transacción exenta de IVA, sin la preferencia de “prima casa”, la tasa básica del impuesto de registro es del 9%, y los impuestos hipotecario y catastral se cobran, por regla general, a razón de 50 euros cada uno. En otros tipos de transacciones pueden aplicarse otras normas, incluido el IVA.

En la venta, la legislación italiana prevé la tributación de determinadas ganancias, especialmente en el caso de inmuebles adquiridos o construidos hace no más de cinco años. Los detalles dependen del historial de la propiedad y de la situación fiscal del contribuyente.

Al comprar, renovar y revender propiedades de forma regular, es necesario analizar también la naturaleza de la actividad. La venta única de una propiedad privada y el flipping en serie no tienen por qué ser tratados fiscalmente de la misma manera.

Flipping internacional: Portugal. Fuerte demanda, más difícil encontrar oportunidades

Portugal es uno de los mercados inmobiliarios europeos más reconocidos. Lisboa, Oporto, Algarve y otras regiones atractivas atraen tanto a residentes como a compradores extranjeros.

Según la oficina de estadística portuguesa, en 2025 los precios de las propiedades residenciales aumentaron un 17,6%, el número de transacciones creció un 8,6% y la mediana del precio de transacción en el cuarto trimestre fue de 2.198 euros por m².

Un mercado dinámico implica un valor potencialmente más alto de propiedades renovadas, pero también precios de compra más elevados y una mayor competencia. Por lo tanto, el simple crecimiento del mercado no salvará una casa mal comprada.

Costo de compra en Portugal

Al comprar, es fundamental tener en cuenta principalmente el IMT, el impuesto sobre la transmisión onerosa de bienes inmuebles, así como el Imposto do Selo, es decir, el impuesto de timbre.

La cuantía del IMT depende, entre otras cosas, del tipo de inmueble y su destino. La base imponible es, en principio, el valor más alto entre el precio de la transacción o el valor fiscal del inmueble.

El impuesto de timbre al adquirir una casa es, en principio, del 0,8% de la base imponible. A esto se suman los costes legales, la documentación, la financiación y la reforma.

Flipping y fiscalidad en Portugal

En la venta de bienes inmuebles puede surgir una mais-valia, es decir, una ganancia sujeta a las correspondientes normas fiscales. La legislación portuguesa distingue entre la venta de patrimonio privado y los ingresos derivados de actividades empresariales.

La venta única de una propiedad propia y la compra regular de casas para renovarlas y revenderlas no tienen por qué ser liquidadas de la misma manera.

La clasificación portuguesa de actividades económicas incluye CAE 68100 – compra y venta de bienes inmuebles. Sin embargo, esto no significa automáticamente la necesidad de crear una empresa. No obstante, en el caso de realizar múltiples operaciones de flipping, antes de la primera transacción conviene consultar con un asesor fiscal local la forma adecuada de llevar y liquidar la actividad.

¡Flipping efectivo! ¿Dónde se puede ganar más y cuál es el riesgo?

Flipping internacional no consiste en buscar las direcciones más baratas. El mayor potencial no necesariamente se encuentra donde los inmuebles son económicos. Una casa barata en una localidad sin demanda puede ser una peor inversión que una propiedad más cara en una ubicación donde, tras la reforma, se puede encontrar comprador rápidamente.

Un buen proyecto debe tener una ventaja concreta: compra por debajo del valor de mercado, posibilidad de una remodelación rentable, ubicación excepcional, superficie no aprovechada, bajo estándar con buen entorno o un grupo objetivo de compradores claramente definido.

Ejemplo: una casa por 90 mil euros, una reforma por 40 mil euros y 15 mil euros de otros gastos. Al vender por 180 mil euros, esto da un excedente de 35 mil euros antes de la liquidación fiscal final. Sin embargo, si la venta es por 160 mil euros, el resultado baja a 15 mil euros.

Por eso, en el flipping lo más importante no son las visualizaciones llamativas, sino un buen precio de compra, el control de los costos y una valoración final realista.

Flipping internacional: los mayores riesgos

• Valoración ARV incorrecta: la propiedad puede no alcanzar el precio previsto.
• El aumento de los costos de la reforma: la humedad, la estructura, el techo, las instalaciones o los problemas con la documentación pueden incrementar significativamente el presupuesto.
• Retrasos: una reforma más prolongada implica costes adicionales de financiación, impuestos, servicios y mantenimiento.
• Baja liquidez: en una localidad pequeña, la venta de una casa o edificio puede tardar meses.
• Cambios en la normativa y en los costes de financiación: pueden reducir la rentabilidad del proyecto.
• Problemas con los contratistas y la documentación: en el extranjero se suman las barreras idiomáticas y un control de trabajos más complicado.

También vale la pena revisar las regulaciones locales sobre el uso de la propiedad, especialmente si después de la renovación se planea el alquiler a corto plazo. El flipping puede mejorar el estado de los edificios vacíos y apoyar a los contratistas locales, pero en destinos populares también puede aumentar los precios y limitar la disponibilidad de viviendas para los residentes.

¿Italia o Portugal?

Italia: más barato, pero más exigente

Ventajas: gran variedad de propiedades antiguas, precios relativamente bajos fuera de las regiones más populares, programas de “casas por 1 euro”, alto potencial de renovación y turístico, así como la posibilidad de encontrar ubicaciones poco conocidas.

Contras: menor demanda en algunas localidades, riesgo de costosas renovaciones, problemas legales y administrativos, posible largo tiempo de venta y grandes diferencias entre regiones.

Portugal: un mercado fuerte con una entrada más costosa

Ventajas: fuerte demanda, interés de compradores extranjeros, potencialmente venta más fácil de la propiedad terminada, gran potencial de modernización y mayor liquidez en ubicaciones populares.

Desventajas: precios de compra elevados, gran competencia entre inversores, mayor dificultad para encontrar grandes descuentos, altos costos de reformas y riesgo de reducción del margen en caso de superar el presupuesto.